Comprar casa em Santarém obriga a conhecer, com rigor, todos os custos envolvidos. Saber quanto custa comprar casa em Santarém vai além do preço de venda: há impostos, escrituras e encargos bancários que podem representar entre 5% e 10% do valor total da transação.
Santarém é uma das cidades do centro de Portugal com melhor relação entre qualidade de vida e custo de habitação. O mercado imobiliário local tem registado uma procura crescente, tanto por famílias em busca de primeira habitação, como por investidores que procuram rendimento seguro.
O preço dos imóveis em Santarém
O preço médio por metro quadrado na cidade situa-se entre os 900 euros e os 1.400 euros, dependendo da zona, do estado de conservação e da tipologia. Um apartamento T2 em bom estado no centro histórico pode custar entre 100.000 euros e 160.000 euros. Moradias na periferia, com jardim e garagem, situam-se geralmente entre os 180.000 euros e os 280.000 euros.
As zonas mais valorizadas incluem o centro histórico, a Avenida Bernardo Santareno e os arredores da Escola Superior de Gestão e Tecnologia. Bairros como Marvila e Alfange oferecem preços mais acessíveis, sendo procurados por jovens compradores.
Para uma visão mais alargada sobre o mercado regional, o artigo Imóveis Ribatejo Comprar: Guia Completo do Mercado em 2026 apresenta preços e tendências em toda a região do Ribatejo.
Quanto custa comprar casa em Santarém: os impostos obrigatórios
Esta é a parte que muitos compradores subestimam. Para além do preço acordado com o vendedor, existem impostos pagos directamente ao Estado que não estão incluídos no valor do imóvel.
IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis)
O IMT é calculado com base no valor mais elevado entre o valor patrimonial tributário e o preço de compra. Para habitação própria e permanente, as taxas em 2026 são progressivas:
- Até 97.064 euros: isento
- Entre 97.064 euros e 132.774 euros: 2%
- Entre 132.774 euros e 181.034 euros: 5%
- Entre 181.034 euros e 301.688 euros: 7%
- Entre 301.688 euros e 603.289 euros: 8%
- Superior a 603.289 euros: taxa única de 6%
Para uma casa de 150.000 euros adquirida como habitação própria permanente, o IMT ronda os 2.265 euros.
Imposto de Selo
Além do IMT, é devido o Imposto de Selo sobre a transmissão, à taxa de 0,8% sobre o valor da transação. Para a mesma casa de 150.000 euros, o imposto de selo corresponde a 1.200 euros.
Se recorrer a crédito habitação, paga também Imposto de Selo sobre o empréstimo: 0,6% sobre o capital em dívida para prazos superiores a cinco anos.
Despesas com escritura e registo
A escritura pública é obrigatória para formalizar a compra. O custo varia entre 500 euros e 1.000 euros, dependendo do notário escolhido e da complexidade da operação. O registo predial, feito na Conservatória do Registo Predial, tem um custo que ronda os 250 euros a 400 euros.
Alguns compradores optam por realizar a escritura numa Casa Pronta, o serviço do Estado que centraliza todos os actos num único balcão. O custo é tabelado e, em geral, mais competitivo.
Custos com crédito habitação
A maioria dos compradores recorre a financiamento bancário. Para além dos juros, há encargos adicionais a considerar:
- Avaliação do imóvel pelo banco: entre 150 euros e 300 euros
- Comissão de abertura de processo: de 0 a 500 euros (muitos bancos isentam em 2026)
- Seguro de vida: obrigatório, com custo variável conforme a idade e o capital seguro
- Seguro multirriscos habitação: obrigatório durante toda a vigência do crédito
Para um empréstimo de 120.000 euros a 30 anos, com taxa mista de 2,5% nos primeiros cinco anos, a prestação mensal situa-se aproximadamente nos 470 euros.
Honorários da agência imobiliária
Em Portugal, os honorários da agência imobiliária são habitualmente pagos pelo vendedor. O comprador, em regra, não paga comissão directamente à mediadora. No entanto, este custo está reflectido no preço de venda negociado.
A 2 por cento Santarém trabalha com uma comissão de 2% sobre o valor de venda, o que representa uma poupança significativa face às comissões habituais de mercado, que rondam os 5%. Este modelo permite ao vendedor ter mais margem de negociação e ao comprador aceder a imóveis a preços mais competitivos.
Resumo dos custos totais estimados
Para uma casa de 150.000 euros, adquirida como habitação própria permanente, com recurso a crédito habitação de 120.000 euros:
| Despesa | Valor estimado | |---|---| | IMT | 2.265 euros | | Imposto de Selo (transmissão) | 1.200 euros | | Imposto de Selo (crédito) | 720 euros | | Escritura e registo | 750 euros | | Avaliação bancária | 200 euros | | Total de encargos | 5.135 euros |
Para além dos 30.000 euros de entrada (20% do valor), o comprador deve contar com aproximadamente 5.000 a 6.000 euros em encargos adicionais.
A 2 por cento Santarém acompanha os seus clientes em todo este processo, desde a procura do imóvel até à assinatura da escritura, com total transparência em cada etapa.
Perguntas Frequentes
Qual o valor mínimo de entrada para comprar casa em Santarém?
Os bancos portugueses financiam, em regra, até 90% do valor do imóvel para habitação própria permanente. O comprador deve ter disponíveis, no mínimo, 10% do valor de compra, acrescido dos encargos com impostos e escritura.
O IMT tem de ser pago antes ou depois da escritura?
O IMT é pago antes da escritura. Sem o comprovativo de pagamento do IMT e do Imposto de Selo, o notário não formaliza a transação. O pagamento é feito nas finanças ou por referência multibanco gerada no portal da Autoridade Tributária.
Há isenção de IMT para jovens compradores em 2026?
Sim. Jovens até 35 anos que adquiram habitação própria e permanente estão isentos de IMT e de Imposto de Selo sobre a transmissão, para imóveis até 316.772 euros. Esta medida, em vigor desde 2024, representa uma poupança directa de vários milhares de euros.
Quanto tempo demora o processo de compra de uma casa em Santarém?
Da proposta aceite à escritura, o processo demora em média entre seis a doze semanas, dependendo da aprovação do crédito habitação, da libertação do imóvel e da disponibilidade notarial. Com toda a documentação em ordem, pode ser concluído em menos tempo.